Quỹ Nhà ở quốc gia “chỉ cho thuê”: Cần cơ chế kiểm soát để hiệu quả dài lâu

Mô hình độc đáo “chỉ có vào, không có ra”

Tại cuộc thảo luận và lấy ý kiến góp ý cho Hồ sơ dự thảo Nghị định của Chính phủ, quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở quốc gia do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, các chuyên gia một lần nữa khẳng định, đây là bước tiến cụ thể hóa Nghị quyết số 201/2025/QH15, ngày 29/5/2025 của Quốc hội về thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Theo dự thảo và định hướng hiện tại, Quỹ Nhà ở quốc gia được hình thành để chỉ cho thuê, không thực hiện hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản theo mô hình truyền thống. Ảnh: Phạm Hùng

Điểm cốt lõi tạo nên sự khác biệt của Quỹ là nguyên tắc “chỉ cho thuê, không mua bán, kinh doanh”. Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Thành Trung, Quỹ NƠQG được nghiên cứu và định hướng theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập, hoạt động phi lợi nhuận. Nguyên tắc “chỉ có vào, không có ra” mang ý nghĩa Quỹ sẽ tập trung tuyệt đối vào việc cung cấp dịch vụ cho thuê NƠXH, nhằm tạo lập một nguồn cung ổn định, bền vững và không bị ảnh hưởng bởi những biến động của thị trường mua bán. Mô hình này không chỉ tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và ngân sách mà còn giúp quỹ nhà ở được quay vòng sử dụng qua nhiều thế hệ.

Về mặt vận hành, Quỹ được hình thành từ ngân sách Nhà nước và các nguồn đóng góp hợp pháp khác. Quỹ nhận hỗ trợ từ Nhà nước về vốn điều lệ và chi phí hoạt động ở cả cấp T.Ư và địa phương giai đoạn đầu. Sau khi đi vào vận hành và tạo ra nguồn thu, Quỹ sẽ dần tự chủ về kinh phí, đồng thời trích lập khấu hao để bảo toàn tài sản của Nhà nước.

Mô hình độc đáo này ngay lập tức nhận được sự hưởng ứng từ dư luận. Anh Lê Minh Hiếu (Hà Nội) bày tỏ: “Với cách làm này, Quỹ sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho người lao động thu nhập thấp vốn khó đủ điều kiện vay mua nhà”. Tương tự, chị Nguyễn Kiều Trinh (TP Hồ Chí Minh) cũng bày tỏ hy vọng Quỹ sẽ giúp gia đình chị có cơ hội được tiếp cận nguồn vốn, chỗ ở phù hợp với thu nhập từ các trợ lực của Nhà nước và xã hội.

Tuy nhiên, các chuyên gia, dù cũng đặt nhiều kỳ vọng vào mô hình Quỹ, vẫn thẳng thắn cho rằng, việc vận hành với quy mô và tầm quan trọng như Quỹ NƠQG đòi hỏi một cơ chế kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm nguồn lực đến đúng đối tượng, tránh mọi hình thức trục lợi và thất thoát có thể xảy ra.

Kỳ vọng đi đôi với cơ chế kiểm soát toàn diện

Khẳng định việc thành lập Quỹ NƠQG với nguyên tắc “chỉ cho thuê” sẽ mang đến nhiều kỳ vọng về giải pháp nhà ở bền vững. Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng, để Quỹ thực sự hiệu quả, cần xây dựng một cơ chế kiểm soát toàn diện và chặt chẽ cùng với chiến lược đa dạng hóa nguồn vốn.

Theo chuyên gia Bất động sản Trần Khánh Quang, vai trò cho thuê NƠXH nên được giao cho Nhà nước. Điều này không chỉ giúp bảo đảm giá trị dài hạn của quỹ nhà mà còn nâng cao hiệu quả quay vòng vốn, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất đang ngày càng khan hiếm. Ông đặc biệt cảnh báo về sự cần thiết của một cơ chế kiểm soát chặt chẽ trong việc lựa chọn dự án, nhằm ngăn chặn tình trạng DN lợi dụng Quỹ để “thoát hàng” tồn kho hoặc cố ý giảm chất lượng công trình nhằm tăng lợi nhuận, gây thất thoát ngân sách. Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cũng bày tỏ mối lo ngại về việc kiểm soát chất lượng và tình trạng trục lợi, đề xuất các quy định chặt chẽ ngay từ khâu lựa chọn dự án.

Bên cạnh vấn đề kiểm soát, nguồn vốn bền vững là yếu tố then chốt để Quỹ NƠQG hoạt động hiệu quả. TS Cấn Văn Lực cho rằng, ngoài “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước, Quỹ cần được bổ sung từ nhiều nguồn khác nhau. Đó có thể là tiền đóng góp từ chính đối tượng thụ hưởng, nguồn thu từ các hoạt động của Quỹ, khoản trích từ quỹ đất, tiền bán tài sản công, đặc biệt là việc huy động từ các quỹ tín thác hoặc trái phiếu xanh dành cho NƠXH. “Quỹ nên vận hành theo mô hình có thu – có chi, không vì lợi nhuận nhưng vẫn phải bảo đảm thu hồi vốn và bù đắp chi phí” – ông Cấn Văn Lực đề xuất.

Đồng quan điểm về việc đa dạng hóa nguồn vốn, ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia của Property Guru Việt Nam, đề xuất một cơ cấu rõ ràng. Theo đó, tỷ lệ vốn có thể đến từ ngân hàng (20 – 30%), DN (20%), người dân (10%) và các tổ chức nước ngoài (20%). Mặt khác, theo chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm huy động vốn từ các quốc gia phát triển như Singapore (người lao động đóng góp vào Quỹ tiết kiệm T.Ư), Đức (hợp tác công – tư, ưu đãi thuế), Mỹ (huy động từ ngân hàng, quỹ đầu tư, trái phiếu Chính phủ).

Từ góc độ pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định, Quỹ NƠQG là hướng đi mang tính chiến lược, đòi hỏi sự nghiên cứu thấu đáo để bảo đảm hiệu quả bền vững theo thời gian. Trong đó Nhà nước giữ vị trí trung tâm, chủ động trong việc tạo lập, điều phối và vận hành. Đi kèm với đó, một cơ chế xét duyệt và giám sát phải được thiết lập thật chặt chẽ, như một “tấm khiên” bảo vệ Quỹ, bảo đảm nguồn vốn được sử dụng hiệu quả, tránh mọi sự thất thoát và chắc chắn rằng nhà ở sẽ đến tay đúng những đối tượng thực sự có nhu cầu.

“Cần có quy định riêng cho Quỹ ở cấp quốc gia và địa phương, đồng thời bổ sung cơ chế phối hợp giữa các quỹ này. Đặc biệt, cần có sự linh hoạt trong việc xác định đối tượng thuê nhà, bao gồm cả nhóm lao động tự do vốn chiếm số lượng lớn tại các đô thị lớn. Để đẩy nhanh tiến độ cũng cần rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án NƠXH xuống còn 3 – 4 tháng và làm rõ trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí quỹ đất” – luật sư Lê Thu Thảo kiến nghị.

Các chuyên gia khẳng định, nếu được triển khai bài bản và khoa học, mô hình Quỹ NƠQG sẽ trở thành một giải pháp quan trọng, giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư, kiến tạo một xã hội công bằng và ổn định. Hơn thế, bằng cách cung cấp nguồn cung nhà ở ổn định và phi lợi nhuận, Quỹ còn góp phần quan trọng vào việc điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế những hoạt động đầu cơ thiếu lành mạnh, qua đó kiến tạo một nền tảng vững chắc để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững và dài hạn cho đất nước.