 |
| Vấn đề giá đất được xem là một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay |
Giá ảo được “hợp thức hóa”
Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), chỉ ra rằng việc phải xác định lại giá đất theo từng lần giao đất là một gánh nặng lớn. Ông dẫn chứng một dự án ở Hà Nội, mỗi lần giao đất là giá lại tăng 20% khiến chi phí doanh nghiệp tăng lên một cách vô lý.
Dù Luật Đất đai 2024 có tiến bộ khi thay thế cơ chế “giá đất cụ thể” bằng bảng giá đất hàng năm, nhưng việc áp dụng hệ số điều chỉnh vẫn chưa có quy chuẩn rõ ràng. Ông Hiệp cho biết, từng có dự án phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần bảng giá công bố, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Real Estate cho rằng việc định giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn, đặc biệt với các dự án kéo dài. Giá đất thay đổi liên tục, thậm chí dẫn đến thua lỗ và không đủ tiền nộp thuế, làm mất đi sự chủ động của doanh nghiệp.
Ngoài ra, ông Toản còn nêu vấn đề nan giải khi doanh nghiệp phải chi thêm 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng với từng hộ dân. Điều này làm tăng chi phí và gây khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Từ góc nhìn vĩ mô hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất vẫn là vấn đề giá đất, việc tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường. Do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Nguy hiểm hơn, tình trạng đầu cơ, thổi giá đất diễn ra ở nhiều nơi, nhưng chính những mức giá “ảo” đó lại được lấy để áp vào bảng giá đất.
“Điều này vô hình trung đang hợp thức hoá giá ảo”, ông Đính cảnh báo.
Hệ lụy là các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp bị đội lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Cuối cùng, khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng xa tầm với.
Một thực trạng trớ trêu khác là tâm lý “sợ sai” trong bộ máy quản lý. Ông Đính cho biết, các đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ việc định giá thấp, cơ quan quản lý địa phương cũng sợ trách nhiệm. Để đảm bảo an toàn, họ thường phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này không chỉ gây tác động xấu tới thị trường bất động sản mà còn khiến giá nhà khó có thể giảm, đi ngược lại tinh thần của Trung ương là điều tiết giá bất động sản về giá trị thật, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.
Hướng đi nào để tháo gỡ?
Để giải quyết các vấn đề trên, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn.
Ông Thọ cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại. “Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực”, ông Thọ phân tích.
Theo ông Nguyễn Bảo Trung, Phó Cục trưởng Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đang được thực hiện trên cả nước, tuy nhiên, tiến độ đang bị kéo dài đến năm 2026 do nguồn lực của các địa phương chưa đủ đáp ứng.
Một điểm đáng lưu ý khác được PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ chỉ ra là sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cả người dân và doanh nghiệp. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sinh kế mà còn tác động tiêu cực tới môi trường đầu tư.
Vì vậy, ông Thọ nhấn mạnh cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp.
Ông Phạm Đức Toản cho rằng cần xây dựng một bảng giá đất thống nhất, công bằng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí từng khu đất; kiến nghị các cơ quan xây dựng luật cần làm rõ phương pháp tính giá đất tại từng địa phương để tạo sự minh bạch, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Nhiều chuyên gia kỳ vọng, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, nếu dự thảo luật được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất, đây sẽ là một cuộc cởi trói không chỉ cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cho cả nền kinh tế.
“Lần sửa luật này cần thực sự tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đúng, tạo ra mặt bằng giá trị đúng để người dân có thể tiếp cận được”, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ mong muốn.
Ông Đính đề xuất chu kỳ ban hành bảng giá đất nên kéo dài 5 năm thay vì hàng năm, đồng thời kiến nghị giao việc tư vấn định giá cho các cơ quan chuyên môn độc lập để đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Theo ông Đính, việc xác định đúng giá trị đất sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản về giá trị thực, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
