Dư địa cho M&A bất động sản

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), hoạt động M&A bất động sản diễn ra khá sôi nổi trong nửa đầu năm. Điểm đáng chú ý là các giao dịch không chỉ dừng ở chuyển nhượng dự án mà còn xuất hiện các hình thức góp vốn, thâu tóm phân khu và hợp tác triển khai quỹ đất.

Quỹ đất trở thành tâm điểm

Một số thương vụ đáng chú ý được báo cáo đề cập gồm Mitsubishi Corporation rót 1.900 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt; Bcons chi hơn 3.000 tỷ đồng nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Ở chiều hợp tác đầu tư, Phát Đạt tham gia khoảng 35% vốn tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City. Trong khi đó, OBC Holdings hoàn tất thâu tóm dự án có diện tích hơn 6.300 m² từ Công ty Eco Thuận Nghiệp; CTCP Everland An Giang mua lại phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, còn được biết đến là DIC Đại Phước City tại Đồng Nai.

Những thương vụ này cho thấy M&A đang trở thành một kênh quan trọng để doanh nghiệp tái cấu trúc danh mục đầu tư, bổ sung quỹ đất và tiếp cận những dự án đã có quá trình chuẩn bị trước đó.

Theo DXS-FERI, một trong những động lực đáng chú ý của làn sóng M&A hiện nay đến từ cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Cơ chế này cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với nhiều loại đất khác nhau.

Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đang tăng cường tìm kiếm những quỹ đất phù hợp để mua bán hoặc hợp tác triển khai dự án. Ở chiều ngược lại, thị trường cũng xuất hiện nhiều chủ đầu tư chào bán quỹ đất và dự án, đặc biệt trong nhóm chủ đầu tư không chuyên về phát triển bất động sản.

Điều này tạo ra sự gặp nhau giữa hai nhu cầu trên thị trường: một bên cần bổ sung quỹ đất để duy trì chu kỳ phát triển dự án, bên còn lại có nhu cầu chuyển nhượng tài sản hoặc tìm kiếm đối tác có năng lực triển khai.

M&A vì vậy không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ một giao dịch tài chính, mà ngày càng gắn với chiến lược phát triển quỹ đất và tái cấu trúc hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Từ mua bán dự án đến tái cấu trúc chiến lược

Diễn biến M&A cũng cần được đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh. DXS-FERI cho biết nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Trong môi trường thanh khoản chưa đồng đều, năng lực phát triển dự án, chất lượng pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường trở thành những yếu tố quan trọng hơn trong quyết định đầu tư.

Thực tế, người mua trong 6 tháng đầu năm có xu hướng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng đón đầu hạ tầng và đặc biệt quan tâm đến uy tín chủ đầu tư.

Đây cũng là những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp lựa chọn mục tiêu M&A. Thay vì chỉ mở rộng quỹ đất về mặt số lượng, doanh nghiệp có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, khả năng triển khai và tiềm năng thương mại của dự án.

Báo cáo DXS-FERI dự báo nguồn cung bất động sản mới trong 6 tháng cuối năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, trong khi giao dịch được dự báo chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu tái cấu trúc danh mục, bổ sung quỹ đất và tìm kiếm đối tác có thể tiếp tục tạo dư địa cho hoạt động M&A.

Tuy nhiên, diễn biến này nhiều khả năng sẽ đi cùng sự chọn lọc cao hơn. Khi thị trường chuyển từ trạng thái phục hồi diện rộng sang phân hóa, không phải mọi dự án đều có sức hấp dẫn như nhau. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ có lợi thế hơn trong quá trình tìm kiếm đối tác.

Đồng quan điểm, ông Tạ Mỹ Bách – Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cũng chia sẻ đơn vị này đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục thể hiện sự quan tâm và cam kết mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư hiện hữu lẫn những nhà đầu tư mới đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và đáp ứng được các tiêu chí lợi nhuận cũng như quản trị rủi ro.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp