Lãi suất tăng, áp lực trả nợ ngày càng lớn
Theo khảo sát của Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, đầu tháng 10/2026, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng neo ở mức cao. Tại BIDV, lãi suất dao động 9,8-11%/năm; Agribank ở mức 10,2-11%/năm; Vietcombank khoảng 10,5-11,6%/năm. Trong khi đó, lãi suất tại ACB từ 11,7%/năm và Techcombank từ 12,5%/năm.
Mặt bằng lãi suất hiện nay cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi từ 5,5-6,7%/năm, cố định trong 12-24 tháng đầu, thì hiện mức lãi suất phổ biến đã tăng lên khoảng 8,2-10,8%/năm.
Theo khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 8,5-11%/năm, sau đó có thể tăng lên 13-16%/năm tùy chính sách của từng ngân hàng. Báo cáo cũng ghi nhận trong nửa đầu năm 2026, một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm, cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025.
Áp lực chi phí vốn gia tăng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh năm 2024-2025. Theo báo cáo ngành mới đây, Chứng khoán MBS nhận định lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%/năm. Diễn biến này có thể khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong khi người mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng chi trả trước khi quyết định xuống tiền.
 |
Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Châu Đình Linh, Đại học Ngân hàng TP. HCM, cho rằng mặt bằng lãi suất chịu tác động đồng thời từ áp lực lạm phát, nhu cầu vốn của nền kinh tế và xu hướng tăng lãi suất huy động tại các ngân hàng.
“Khi nhu cầu vốn phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế còn lớn, trong khi các ngân hàng phải cân đối thanh khoản và tuân thủ giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, dư địa giảm lãi suất cho vay sẽ bị hạn chế”, ông nói.
Đáng chú ý, người vay mua nhà thường chịu ảnh hưởng lớn khi lãi suất tăng bởi đây là nhóm khách hàng sử dụng nguồn vốn trung và dài hạn, với thời gian vay có thể kéo dài hàng chục năm. Lãi suất sau ưu đãi thường được xác định theo lãi suất tham chiếu cộng với biên độ nhất định. Vì vậy, khi lãi suất huy động tăng, chi phí vay của người mua nhà cũng có thể tăng theo, khiến khoản trả nợ hàng tháng vượt khỏi tính toán ban đầu.
Theo TS Linh, khi chi phí trả nợ chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thu nhập, người vay có thể phải cắt giảm những khoản chi tiêu khác, chủ động giảm dư nợ hoặc thậm chí bán tài sản để cân đối tài chính nếu không còn khả năng thanh toán. Những người có quỹ dự phòng đủ lớn sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất, trong khi các hộ gia đình sử dụng phần lớn thu nhập để trả nợ dễ rơi vào thế bị động.
Thực tế, rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức không chỉ nằm ở khả năng trả nợ hàng tháng mà còn ở nguy cơ mất thanh khoản khi thị trường diễn biến bất lợi. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định với đặc thù sử dụng vốn vay lớn và chu kỳ đầu tư dài, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu tác động trực tiếp từ biến động lãi suất.
Giai đoạn suy giảm 2011-2013 là một ví dụ. Khi lãi suất cho vay có thời điểm vượt 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tài sản để cắt lỗ. Chi phí vốn tăng mạnh trong khi dòng tiền không đủ đáp ứng nghĩa vụ nợ đã đẩy thị trường vào tình trạng khó khăn kéo dài, khiến giá bất động sản tại một số khu vực giảm sâu.
Vay bao nhiêu để không vượt quá sức trả nợ?
Trước mặt bằng lãi suất cao, các chuyên gia cho rằng người mua nhà cần xác định khoản vay dựa trên năng lực tài chính thực tế, thay vì chỉ nhìn vào giá trị bất động sản có thể sở hữu hoặc mức trả góp trong thời gian ưu đãi.
Theo TS Châu Đình Linh, vốn tự có nên chiếm khoảng 40-50% giá trị căn nhà để giảm áp lực nợ vay và tạo dư địa ứng phó khi lãi suất biến động. Người mua cũng cần lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, tránh cố mua căn nhà vượt quá sức chi trả chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.
“Một nguyên tắc quan trọng khác là tính toán khoản trả nợ trên cơ sở lãi suất sau ưu đãi, thay vì chỉ dựa vào mức lãi suất ban đầu. Người vay cần đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt là lãi suất tham chiếu, biên độ cộng thêm và cơ chế điều chỉnh lãi suất định kỳ. Những yếu tố này quyết định chi phí vay thực tế trong dài hạn”, ông phân tích.
Bên cạnh đó, kỳ hạn vay cũng cần được cân nhắc phù hợp. Thời gian vay dài có thể giúp giảm áp lực trả nợ gốc hàng tháng, nhưng đồng thời kéo dài thời gian chịu tác động của biến động lãi suất và làm tăng tổng chi phí lãi vay. Các chính sách ân hạn nợ gốc hoặc lịch trả nợ linh hoạt chỉ thực sự có lợi khi người vay hiểu rõ nghĩa vụ tài chính sau thời gian ưu đãi và có kế hoạch dòng tiền tương ứng.
 |
TS Linh khuyến nghị tổng số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Người vay cũng cần chuẩn bị kịch bản tài chính trong trường hợp lãi suất tiếp tục tăng hoặc thu nhập bị giảm sút, đồng thời duy trì quỹ dự phòng đủ để trang trải chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ nợ trong khoảng 6-12 tháng.
Đồng quan điểm về việc kiểm soát đòn bẩy tài chính, bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia Savills TP. HCM, cho rằng người trẻ không nên mạo hiểm với khoản vay vượt quá khả năng chi trả. Theo bà, khoản trả góp ổn định ở mức khoảng một phần ba thu nhập sẽ khả thi hơn so với việc dành một nửa thu nhập hoặc nhiều hơn để trả nợ, bởi mức chi trả quá cao dễ khiến các gia đình rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính kéo dài.
Với bối cảnh hiện nay, bà Hương cho rằng người mua nên cân nhắc tỷ lệ vay tối đa khoảng 50% giá trị bất động sản nhằm hạn chế rủi ro tài chính và tâm lý trong dài hạn. Ngoài khả năng trả nợ, người mua cũng cần xem xét kỹ tính pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị, khả năng thanh khoản của tài sản.
VARS cũng khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị bất động sản. Theo tổ chức này, việc sử dụng vốn vay quá lớn khiến nhà đầu tư dễ bị tổn thương khi lãi suất tăng, dòng tiền suy giảm hoặc thị trường kém thanh khoản. Trong trường hợp buộc phải bán tài sản để trả nợ, người vay có thể phải chấp nhận giảm giá, nhất là khi nhiều người cùng có nhu cầu thoát hàng.
Về triển vọng lãi suất, TS Linh nhận định khả năng giảm đồng loạt trong thời gian tới còn hạn chế do vẫn tồn tại những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của thị trường trong nước. Các giải pháp hỗ trợ có thể tập trung vào việc cải thiện nguồn vốn trung và dài hạn cho ngân hàng, xây dựng những gói tín dụng phù hợp với từng nhóm khách hàng và thúc đẩy tín dụng dành cho nhà ở xã hội.
Ái Sa
