Quy luật tăng giá tại khu vực có hạ tầng lớn đi qua
59% – là mức tăng giá nhà đất tại Việt Nam trong giai đoạn 2019-2024. Con số này được TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, chia sẻ tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, diễn ra sáng 16/7. Đà tăng này vẫn tiếp diễn khi sang năm 2025, giá nhà tiếp tục cộng thêm 10-30%.
TS. Cấn Văn Lực tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”.
Bước sang năm 2026, xu hướng này có dấu hiệu lan rộng ra nhiều địa phương. Dữ liệu từ nền tảng khảo sát bất động sản Biggee cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng 6,6% so với cuối năm 2025, lan sang Hưng Yên (8,8%), Bắc Ninh (6,5%), Thái Nguyên (6,2%). Các thị trường lớn khác cũng đồng loạt đi lên: TP.HCM tăng 2,9%, Đà Nẵng 5,9%, Quảng Ninh 5,6%, Hải Phòng 3,1%, Khánh Hòa 4,5%…
Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường thời gian qua là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đang tập trung xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường.
Nhìn sâu hơn phía sau những con số tăng trưởng chung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), chỉ ra một thực tế: thị trường đang vận động theo mô hình chữ K – một nhánh đi ngang hoặc nhích nhẹ, nhánh còn lại bứt tốc mạnh mẽ. Ranh giới giữa hai nhánh này được quyết định bởi mức độ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và quy hoạch.
Số dữ liệu của Batdongsan.com.vn tại Hà Nội minh chứng rõ điều này. Thường Tín, khu vực ven đô từng là vùng trũng giá, ghi nhận giá đất tăng tới 23% so với tháng 12/2025 nhờ tiến độ mở rộng Quốc lộ 1A và quy hoạch Thủ đô. Đông Anh, nơi cầu Tứ Liên đang thành hình và metro số 10 vừa khởi công, chứng kiến giá chung cư tăng 22%.
Còn theo Nhà Tốt, tại phường Bồ Đề, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng kéo giá nhà tăng 16% so với cuối 2025; Khương Đình tăng 14% cùng giai đoạn nhờ vành đai 2.5 dần hoàn thiện.
Metro số 10, khởi công ngày 22/6, tạo xung lực tăng giá cho hàng loạt dự án lớn dọc theo lộ trình Đông Anh – Võ Chí Công – Vành đai 3 – Vành đai 2.5 – Times City – Đông Anh.
Điểm chung của các khu vực này không phải là vị trí đắc địa sẵn có, mà là việc hạ tầng lớn đi qua hoặc sắp đi qua. Đây chính là lý do vì sao cùng nằm trong địa giới Hà Nội, có nơi giá chỉ nhích 6,6% theo mặt bằng chung, nhưng có nơi lại vọt lên gấp 3 – 4 lần.
Đà tăng giá bền bỉ còn xuất phát từ nhu cầu của người mua. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 91% khách hàng sẵn sàng trả chênh thêm 5 – 15%, thậm chí trên 15%, để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Hạ tầng, từ một yếu tố “cộng thêm” trong quyết định mua nhà, đã trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu.
91% khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm.
Chuyên gia: Giá bất động sản 3 – 5 năm tới còn tiếp tục tăng
Bên cạnh yếu tố quy hoạch và hạ tầng, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ rõ những lực đẩy khiến mặt bằng giá khó quay đầu. Trong đó, quan trọng nhất là chi phí đầu vào, gồm tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng đang tăng mạnh.
Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng góp phần neo giá ở mức cao. Cụ thể, 71% người bán tại TP.HCM và 32% tại Hà Nội kiên quyết giữ giá kỳ vọng, không giảm giá.
Đáng chú ý, bán ra không đồng nghĩa với rút vốn khỏi thị trường khi 81% người bán cho biết mục đích bán là để mua lại một bất động sản. Sự cộng hưởng giữa tâm lý giữ giá và dòng tiền tái đầu tư đã giúp thị trường thiết lập mặt bằng giá hoàn toàn mới.
Hạ tầng metro, vành đai kiến tạo các cực tăng trưởng mới, tạo động lực tăng trưởng cho bất động sản vùng ven.
Nhìn xa hơn, giới chuyên gia cho rằng, làn sóng dịch chuyển theo hạ tầng và quy hoạch mới chỉ ở giai đoạn đầu.
“Quy hoạch không còn là câu chuyện tin đồn, mà đã trở thành yếu tố dẫn dắt giá trị thực của bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, khẳng định.
Dẫn kinh nghiệm quốc tế, vị chuyên gia khẳng định dư địa của xu hướng này còn rất lớn. Tại Thượng Hải, nhờ tái quy hoạch đô thị theo mô hình đa cực, giá bất động sản đã tăng tới 13 lần sau 25 năm. Còn tại Seoul, đầu tư hạ tầng kết nối vùng giúp giá nhà tăng gấp đôi trong 20 năm.
Tại Việt Nam, dòng tiền và dân cư được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển theo hạ tầng trong 3 – 5 năm tới khi tư duy “phải ở trung tâm” đã thay đổi. Thực tế, có tới 69% người tiêu dùng xác nhận chiến lược của họ là chuyển ra vùng ven, chờ hạ tầng hoàn thiện để đổi lấy không gian sống tốt hơn.
Nhìn tổng thể, đà tăng giá bất động sản hiện nay, đặc biệt là mức tăng vượt 20% ở một số khu vực, không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tất yếu khi chi phí đầu vào tăng cộng hưởng với những bước tiến thực chất của hạ tầng và lực cầu ngày càng mạnh. Tuy nhiên, bà Phạm Thị Miền cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc và phân hóa.
“Thay vì nhìn vào những con số bình quân, nhà đầu tư và người mua ở thực cần tập trung vào các yếu tố nền tảng, như quy hoạch, hạ tầng và sức cầu thực để đánh giá đúng cơ hội”, bà Miền khuyến nghị.
